据中国政府网消息，7月21日，国务院总理李强日前签署国务院令，公布《住房租赁条例》（下称“《条例》”），自2025年9月15日起施行。
《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。
《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容，相关征求意见稿于2020年9月发布。
此《条例》正式出台为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则，标志着我国住房租赁管理体系进一步完善。
作用几何
据《国际金融报》记者了解，当前的住房租赁市场仍有诸多乱象待解，如虚假房源、哄抬租金、租金贷乱象等，《条例》对此能起到怎样的作用？
58安居客研究院院长张波告诉记者，《住房租赁条例》的实施，将对上述问题起到较大的遏制作用，例如《条例》对发布虚假或者误导性房源信息进行了相关严禁性要求，并对房源查验等方面提出了源头管理的要求，加之对于发布虚假或误导性房源信息等情况有相应的处罚，都将大大有助于减少虚假房源的出现。
至于在实际落地执行中可能面临的挑战，张波表示主要有两个方面，其一是监管难度较大。
他指出，住房租赁市场主体众多，房源分散，监管部门难以对所有的租赁行为进行实时、全面的监督。尤其是个人出租房源和小规模的租赁企业，监管的覆盖面大、信息核实的难度大。同时，跨部门协调监管也面临挑战，住房租赁市场的监管涉及房产、市场监督管理、金融等多个部门，部门之间的信息共享和协同执法要求也更高。
其二是企业合规成本会有所增加。对于住房租赁企业和经纪机构来说，《条例》规定了诸多合规要求，如设立资金监管账户、建立住房租赁档案、如实报送相关信息等，“这将增加企业的运营成本和管理难度，也会加速行业内的优胜劣汰”。
自如寓 孙婉秋摄
另外，相较征求意见稿，《条例》在总则第五条增加了“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。”
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，近两年，随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市非居改租、收储转租等取得一定进展，在增加租赁住房供给的同时，也能够有效地盘活企业存量低效资产。
不过，当前“非居改租”仍面临改造成本较高、用地性质或物业用途变更难、消防报批难等问题，后续相关配套政策仍有待进一步优化完善。
租赁市场新机遇
整体来看，《条例》还鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业，如第十四条明确提出，“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”。
近几年，在各项政策支持下，我国住房租赁市场快速发展。从保租房筹集规模来看，“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），完成率达66%。
根据统计局发布的2024年统计公报，该年全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集180万套（间）。曹晶晶称，2025年是“十四五”收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，“这也对长租企业提出了更高要求”。
保租房公寓一角 吴典摄
不过相比发达国家，目前我国住房租赁行业机构化率仍较低，根据中指研究院监测数据，截至2025年6月，全国开业规模TOP30住房租赁企业累计开业房源量为135.9万间，占整体市场份额仍较小。
从市场化、专业化的政策导向来看，我国长租公寓企业仍有较大发展空间。且住房租赁企业发展离不开政策支持，曹晶晶预计未来政策有望继续从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大住房租赁政策支持力度，并结合公积金、人才人口等方面，对供需两端政策持续进行优化。
张波也表示，租赁市场将进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力”的新阶段。58安居客数据显示，2025年上半年重点城市租金房价比升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率，大量长期资本正在不断进入，“未来5年，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业将成为市场主导者”。
关于未来机遇，他指出，《条例》实施后，租赁住房供给将形成“政府保障+市场主体”双轨制。保障性租赁住房通过收购存量商品房、“非居改租”等方式快速扩容。
在张波看来，未来的机会之一是存量资产盘活。即《条例》支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。开发商将滞销商品房、酒店、写字楼改造为租赁住房，通过“整租运营”获取稳定现金流。
此外，大数据+AI能更好赋能行业，例如通过构建集房源管理、租客匹配、租金支付、售后服务于一体的数字化平台，可通过大数据分析优化房源配置和定价策略。
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